계획관리지역 건축 할 수 있는 행동 건폐율 용적률

계획관리지역 건축 할 수 있는 행동 건폐율 용적률

부동산에 애정을 갖기 시작하면서 책, 유튜브, 강의에서 종종 접하게 되는 단어가 있습니다. 그 단어가 바로 용적률과 건폐율 입니다. 용적률과 건폐율은 집을 알아볼때 가장 기본적으로 알고 있어야 할 정보입니다. 이 용어가 생소하면 둘의 차이가 명확하게 무엇이 다른지 헷갈릴 수가 있습니다. 용적률과 건폐율만 확실히 알고 있다면야 건물을 바로 보지 않아도 건물의 규모를 대략적으로 예측할 수 있어요. 그리고 도시기획 수립에 있어서 기본적으로 고려하고 있는 사항이며 땅의 가치에 관련해서 알 수 있다고 해서 분명한 개념정리를 해두면 도움이 됩니다.

건폐율 용적률 상한기준

건폐율과 용적률에 관해 알아보고 나니 재건축, 부동산 기사마다. 왜 이 두 용어가 따라다니는지 감이 오시죠? 대지에 지어질 건물의 크기와 높이가 건폐율과 용적률의 비율에 따라 달라지기 때문 재건축 사업 수익성에 결정적인 영향을 미칠 수 밖에 없는 것입니다. 만약 재건축을 하는 건조 아파트의 용적률이 높으면 기존 아파트보다. 새 아파트를 높게 지어서 단지의 규모를 늘릴 수 있습니다. 그리고 재건축을 통해 늘어나는 가구를 신규 분양하는 수익으로 재건축 비용을 충당할 수도 있습니다.

다만 여기서 문제가 되는 것은 기존 아파트 용적률입니다. 2000년대 초에 지어진 대부분의 아파트들은 용적률이 높은 편인데 기존 아파트 용적률이 상한에 너무 가까우면 재건축을 해도 아파트를 높게 올릴 수 없어서 사업성이 떨어지게 됩니다.

건폐율이란?

건폐율은 땅의 지역 대비 건물의 넓이를 의미합니다. 어렵지 않게 말하면 땅에 어느 정도로 빽빽하게 건물을 지을 수 있는지를 나타내는 지표입니다. 즉, 건물의 높이와 상관없고 토지에서 1층 넓이가 옆으로 어떤정도로 넓게 건축 할 수 있느냐는 판다하는 지표입니다. 예를들어 100 넓이의 토지에 80 의 부지를 차지하는 건물을 지으면 건폐율은 80가 되고 50 토지에 건물을 지으면 건폐율은 50가 됩니다.

따라서 건폐율은 최대 100%가 넘을 수 없고 토지보다.

광범위한 면적에 건축물이 증가하는 것이 불가능합니다. 건폐율이 높을 수록 따닥따닥 붙어있다고 보시면 됩니다. 건폐율이 지나치게 높다면 양옆으로 바로 옆동 아파트의 프라이버시를 지키기 힘들수 있고 햇볕도 잘 들지 않을 뿐더러 조망권도 매우 나빠지게 됩니다. 만약 건폐율이 낮다면 건물이 차지하는 비율이 낮기 때문 그 자리에 공원, 산책로, 조경 공간등이 넓게 만들어 질 수 있어요.

최봉문 대진대 교수가 말하기를 용적률이 400퍼가 넘는 그러한 주거단지 아파트의 모습은 건물만 빽빽하게 채워진 숨막히는 모습을 연상하면 된다고 합니다. 홍콩을 생각하면 된다고 하는데요. 설마 아래와 같은 건물의 모습은 아니겠지요? 위 건물 사진은 홍콩 검색했을때 나온 사진인데요. 알아보니 사진작가 마이클 울프가 홍콩의 고층 아파트를 촬영한 작품 밀도의 건축이라고 합니다. 이 홍콩의 고층 아파트는 공인중개사 뿐만 아니라 부동산을 학습하는 초보 입장에서 봤을때 건폐율이 높으면서 용적률도 높아 보입니다.

정확하지 않으니 참고만해주세요. 반면 위 아파트보다. 더 경이로운 아파트가 있습니다. 바로 용적률 949 아파트인데요. 부산 동래 3차 sk뷰라고 합니다. 이 아파트의 949 용적률은 엄청난 용적률입니다.

용적률이 높으면 필수적으로 최고?

그런데요 높은 용적률은 향후 아파트 재건축 시에 수익성 악화로 돌아오기도 합니다. 아파트의 경우 재건축 시 토지에 대한 지분을 세대주들이 나눠 가져야 하는데요. 이 경우 세대수가 많은 아파트일수록 토지 지분을 더 많은 사람들과 나눠야 해서 기존 높은 용적률을 적용해 지어진 아파트의 많은 가구수는 향후 재건축에 있어 지분 확보에 불리하게 작용합니다.

재개발, 재건축에서의 용적률과 건폐율

용적률은 부동산 재건축 시 사업성을 판단하는 소중한 지표입니다. 높은 용적률 적용할 수 있는 토지라면 기존 아파트보다. 새 아파트를 더욱 높게 지을 수 있어 분양세대 규모를 느릴 수 있고 이에 따라 재건축 사업성이 높아집니다. 재건축으로 기존 대비 늘어나는 세대수만큼 분양을 하고 그 분양대금으로 재건축 비용을 충당 할 수 있기 때문입니다. 기존 아파트의 용적률도 중요합니다. 만약 기존 아파트의 용적률이 매우 높다면 재건축을 합니다.

하더라도 분양세대수를 늘리지 못하기 때문입니다. 특히 구축아파트의 용적률이 200%이상이면 재개발, 재건축의 사업성이 없습니다.는 것이 일반적인 견해입니다. 일반 거주지역에 위치한 아파트의 경우 용적률이 160180가 사실상 재건축을 위한 마지노선으로 여겨집니다.

자주 묻는 질문