quot양도소득세quot 대상과 시기, 양도 차익 계산법은

quot양도소득세quot 대상과 시기, 양도 차익 계산법은

이번에는 비사업용토지 장기보유특별공제 가능여부와 양도세율 중과 및 감면 방법에 대해 분석해 보도록 하겠습니다. 모든 부동산을 사고 팔때는 취득세, 양도소득세, 재산세 등 여러가지 세금이 따르게 되는데요. 아파트, 상가, 오피스텔 등과 비슷하게 토지 역시 매도 시 발생한 차액에 따라 양도소득세가 발생하게 됩니다. 양도소득세의 산출은 기본적으로 매도가에서 매입가를 뺀 차액을 구간별로 나누어 세율이 적용되지만, 이외에 감면 혹은 공제를 통해 토지 양도세를 절감할 수 있으므로 꼼꼼히 따져봐야 합니다.

비사업용토지란 나대지나 부재지주 소유의 임야 따위를 실수요에 따라 사용하지 않고 재산을 늘리기 위한 투기적인 수단으로 보유하고 있는 토지를 의미합니다.

토지 양도소득세

토지를 매도하여 일어나는 양도소득에 대해 내야 하는 세금입니다. 소유권이 이전되는 경우 이전해준 사람이 재정적인 이익이 발생하면 이에 대해 내는 세금을 양도세라고 합니다. 과세표준은 양도차익에서 필요경비를 제외한 후 장기보유특별공제액을 공제하여 구합니다. 여기에 6 45 의세율을 곱해서 세액을 결정합니다. 다만, 1년 미만의 토지를 양도할 경우 50의 세율이 부과되어 2년 미만일 경우 40 가 적용됩니다.

한편 토지가 비사업용토지 즉 아무런 용도로 쓰이고 있지 않다면 세율이 높게 중과됩니다. 1년 미만 50 , 2년 미만 40는 동일하지만 기본세율에 변화가 있습니다. 과거 세율보다. 10 가 더해져서 최소한 6 최대 52 까지 세금이 더해지는 것이죠. ​지가 비사업용인지 아닌지를 판단하기 위해서는 다음 두가지를 보시면 됩니다.

무허가주택도 양도소득세에 포함되는가?

앞서 말씀했다시피 무허가주택은 장기보유특별공제에서 배제되고 양도소득세도 과세됩니다. 토지와 건물이 같이 있다면야 건물을 밀고 토지만 양도하는 방법도 사용하곤 합니다. 미등기, 무허가 건물을 양도하는 경우 양도소득세는 70로 어마무시합니다. 다만 부동산 등기를 하고 싶어도 불법건축물 대산이거나 특정 건축물의 경우에는 예외사항으로 둡니다. 불법건축물은 건축물관리대장이 작성되지 않아 소유권보전등기를 못한 경우를 말합니다.

하지만 법에서는 미등기양도자산으로 판정되므로 그것에 대한 증거를 내밀어야합니다. 행정소송으로 갈 수도 있습니다. 일반 양도소득세는 40이내에서 끝날 일이 70로 거의 세금으로 전부 내야하는 것입니다. 미등기, 무허가자산에 대해 세금으로 고민하거나 법에 따른 이슈를 해결해야 할 때가 안 일어날 것 같지만 있습니다.

양도차익 계산에서 중요한 것은 취득가액과 필요경비

양도차익은 양도가액에서 취득가액과 필요경비를 공한계 금액입니다. 양도가액은 현실 거래가액(매매가액)을 말합니다. 그리고 취득가액 그리고 현실 거래가액이 원칙이지만, 기존 취득할 때의 가격이라 몇 가지 대체안이 존재합니다. 첫번째 양도자가 부 취득 당시의 실거래가액을 확인한 경우에는 현실 거래가액이 취득가액이 되는 것입니다. 하지만 상속 혹은 증여받은 자산의 취득가액은 상속개시일 혹은 증여취득일 현재 상속세 및 증여세법 규정에 따라서 평가한 가액신고가액을 취득가액으로 보는 것이지요. 다시말하자면, 취득 당시 현실 거래가액을 인정 혹은 확인할 수 없을 때에는 환산가액을 적용하는데, 환산가액의 계산식은 아래와 같습니다.

무허가주택 매매시 주의할 점

무요건 건축물관리대장과 등기부등본을 떼어봅니다. 어떤 주택을 살 것인지 팔 것인지 몰라도 제일 기본적인 사항입니다. 건축물대장에서 확인해야 할 것은 위반건축물인지 불법건축물인지 확인해야합니다. 위의 사항이면 건축물대장이 없거나 가보시면 별도의 건축물이 세워져있습니다. 건축물대장과 치수가 다름 건축물대장이 문제가 있다면야 세금적인 문제나 대출 문제도 급작스럽게 생기면서 머리가 아파집니다. 이런 건물이라면 해당 지자체에 문의하거나 등기부등본을 살피고 측량까지 해야할 수도 있습니다.

하지만 이런 건축물들은 가격이 착해서 돈이 될 수 있습니다. 무허가주택이나 건물은 조금은 등기가 없지만 토지만 등기부로 신힘든 경우도 가끔 있습니다. 위반 건물은 건축물대장이 있는대신 위와 같이 노란딱지가 붙어있습니다. 등기부등본도 있습니다. 건축물대장이 없는 무허가건물을 측정까지 다. 해야하므로 복구가 쉽지않습니다. 시간적으로도 비용적으로도 옳지 않습니다.

자주 묻는 질문